十個有九個是坑:「售後包租」為何從未被真正禁止-美容资讯网

                                                      2019年11月12日 2:39 来源:美容资讯网
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                                                      【北理工80后副校长】

                                                      「銷售時商鋪賣的很好□,說明市場是認可的π♀∟,可是開業以後就不行了◇,招商難⊙┊∟,招完還留不住∟,誰也沒有想到能虧這麼多⊙☆。即使如此◇,在包頭來講⊙♂π,同樣的商場♂∟┊,我們也是最好的一家π。類似的商場在昆都侖區一共有四家△∵∟,另外三家早就關門了□∟⌒。我們能開下去♀∟,一個是有我們的補貼□∟,另一個就是包百超市在裡頭☆。」這位法人認為﹡☆⌒,打着包百集團的旗號進行銷售♂π▽,也是不成為事實的說法↑♀∵。因為早在2011年11月∵﹡↑,萬順房地產就與包百集團簽訂了合作經營協議⊙☆。最初包百集團確實是要作為大股東主導經營管理∵,但是萬順包百廣場快開業的時候┊☆,包百集團說做不了市場♀∴∟,因為他們是做商場的△,所以最終萬順房地產才成為了大股東?⊙,負責經營與管理⊿〇↑。

                                                      業主們盲目追求高回報的投機心理也是不可取的□□↑,世間哪有天上掉餡餅的好事⊿∵。在採訪過程中⊙,包頭住建系統的一位負責人反問記者:「萬順廣場有什麼問題∵⊙?五證都全了呀⊿↑?」這種說辭令人不禁質問﹡▽,在房地產市場發展的過程中∵,我們的主管部門是否起到了應該有的監管作用π。要知道⌒♂,萬順包百廣場不僅是無證預售▽┊,還涉嫌違反國家明令禁止的政策法規↑。況且〇﹡,包頭不止一個萬順包百廣場出現售後包租糾紛⊙,幾個月之前∵♂,包頭另一起萬合城售後包租糾紛也被媒體曝光⊙↑。

                                                      遺憾的是♂⊙♂,按照知情人士的說法↑▽∴,因為時間的推移∟,原本涉嫌違規、違法的這件事┊,現在大概率只能按照合同糾紛來處理☆⊿。

                                                      建設部(現住建部)在2001年發佈的《商品房銷售管理辦法》中明確規定:「房地產開發企業不得採取售後包租或者變相售後包租的方式銷售未竣工商品房」▽⌒♂。在之後的幾年時間里∟,國家發改委、住建部又數次發佈通知π△∴,再次強調期房售後包租違規⊿π∟。

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                                                      萬順房地產法人在接受中國房地產報記者採訪時稱◇,前些年售後包租的風波席捲包頭時△π┊,萬順房地產對這個項目進行了可行性論證△∴,雖然沒計劃盈利⊙┊♀,但是只要培育個兩三年⌒┊,最多四五年項目就可以正常運轉了⊙□♂。「這幾年的市場變化太大﹡〇□,電商對於小商品的衝擊使實體店不賺錢〇↑☆,就算商場開業之後經營良好↑,正常的租金也很難抵扣承諾租金π▽π,開發商只能自己貼錢返租⊿。開發商每年補貼300萬~400萬元來扶持商場的經營﹡,至今已補貼近2000萬元?♀♀。」

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                                                      售後包租的格子鋪▽∵◇,十個有九個是坑⊿。發生在內蒙古包頭市萬順包百廣場的售後包租事件┊▽⌒,同樣逃脫不了這條定律∟□⌒,戲劇性的是始作俑者不經意間也將自己裝進了這場自設的「套路局」里□┊。

                                                      萬順包百廣場售後返租糾紛背後還反映出更為嚴峻的現實問題♂,與這裏情況類似的糾紛已經在許多城市發生?⌒。如同業內常說的一樣:「產權式商鋪的主要承載形式『售後包租』模式雖然在法律上一直被禁止⊿?,實際上卻從未被真正的禁止∴〇♂。」

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                                                      鋌而走險暴露出萬順房地產緊迫的資金壓力⊙▽▽。萬順房地產法人稱∵◇⊙,公司開發建設的包頭呼得木林項目∴⌒,原本是享受包括貸款、稅收等優惠政策◇▽,而且貸款事項已經獲得銀行方面的通過☆☆。但是等到土地掛牌的時候□♀﹡,棚改政策突然有了變化♂π,也就是棚改貸款必須是國有開發⊙∴∟,而且要三級資質以上♀。萬順不符合這一要求⊿∴,也就得不到這個貸款π♂π。

                                                      對於這個問題⊿,萬順房地產法人表示♂﹡,在銷售時∴,萬順房地產並不知道售後包租這一行為違法♀,頂多是有違規嫌疑?ππ,從未有主管部門對此進行過處罰〇⌒♂。

                                                      所謂的商業綜合體就是一座外表普通的商場△。2019年10月下旬﹡♂π,中國房地產報記者來到了萬順包百廣場看到♂,其周邊屬於包頭老城區┊π∟。往南約兩公里的位置↑♂∟,雖然是包頭昆都侖區的老商圈包百大樓┊,也就是包百集團的所在地♂∵∵,但這裏的環境和基礎設施仍然較差▽△,遠遠達不到宣傳時所說的那樣美好π∴。所謂的商業綜合體也僅僅是一座外表普通的商場∴◇♂,外加環繞在周圍稱作萬順包百廣場二期的幾棟住宅樓⊿∵。

                                                      態勢無法讓人樂觀∵△∴,隨着時間的發展┊⌒,前些年遺留的售後包租問題?♀,已經呈現集中爆發的趨勢♂△,特別是在廣大的三四線城市☆。這種糾紛也是一種社會矛盾事件△,各級主管部門應該提高治理意識﹡,一方面應該在政策法規方面不斷完善♀♀,特別是尚未明確定性的已經建成的商品房項目售後包租問題┊♂,要明晰法規☆π∵,同時加強前期監管?⌒。另一方面?♂,對於售後包租糾紛已經形成的案件┊⊿,要儘快對責任主體頂格處罰震懾止亂∴♀〇,同時妥善協調各方面關係〇﹡,儘可能為受害人止損〇↑。這也是政府治理能力和公信力的表現所在⊙。

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                                                      「政府要加大宣傳力度▽□∟,讓購房人提高風險防範意識▽⌒。如果問題已經發生♂┊♀,只能訴諸法律途徑解決♀。建議對違規返租銷售行為納入開發商入信用不良記錄⌒,對其加大懲戒♂。」北京房地產法學會秘書長、首都經濟貿易大學教授趙秀池在接受中國房地產報記者採訪時表示□▽∟,開發商售後返租的動機就是增加購房吸引力?♂,吸引更多的人買房〇。相比之下↑,大城市人口多〇△,房地產市場供不應求⊙⌒,小城市需求量有限?∴,售後返租問題更為突出↑。

                                                      這份回復還稱:「與業主達成的協議有效且一直在履行中∵,不存在欺詐行為┊♂,更不存在合同無效☆,故退鋪是不可行的☆。」

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                                                      記者觀察違規售後包租是事實∴∴↑,開發商資金困難也是事實□,但現在最大的問題是π♂,業主們勝訴之後△∵⌒,開發商以沒錢為由就輕輕鬆鬆地逃脫了法律的制裁⌒。這是不是意味着在今後的一段時間里□∵∵,如果萬順房地產沒有能力盤活資產△♂,紓解資金困局♂⊿,那麼等待這1000多名業主的就只能是認栽的局面□∵?

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                                                      萬順房地產如果依法依規經營☆,但因為政策原因陷入困局π,這無疑值得同情♂▽。不過π,作為一家企業▽△,如果連最基本的什麼是「合法」「違規」都搞不清楚的話♂,還怎麼經營◇?特別是明知有風險還要去違規操作∵〇▽。企業如果連應對政策不確定的能力都沒有┊♂□,就註定被市場淘汰┊,這是一個最基本的商業認識☆。

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                                                      至於包百集團⊙,按照郭韌的說法?□,包百集團作為小股東☆,如果是以資金投資□▽,並沒有投資自身的品牌價值⊙☆,那麼很難認定違規售後包租與與包百集團有關♂。即使這個項目因資金鏈斷裂被訴♀⊙,包百集團也僅需承擔其入股出資為限的責任⊙△∟。

                                                      成片的空置商鋪↑﹡。寄希望開發商按時返租開始慢慢破滅⊙,「退鋪」成了唯一的出路∵,但擺在眼前的問題是◇┊,萬順房地產旗下的項目經營不善♂♀□,兜里「沒錢」♂⊿。

                                                      萬順包百廣場的一位負責人對此表示無奈〇◇,甚至對商場今後的運營感到絕望↑♀◇。他表示☆,最初就考慮到了後市的不確定性〇,所以開發商和部分業主簽訂了返租不保底協議π〇⊿,但還有一部分包租協議是保底的◇〇,這就意味着商鋪的租金沒辦法降低⌒◇。現在市場在變化□?,高租金和狹小的格子鋪很難贏得市場π▽﹡。

                                                      從商場內側可以看出其周邊環境與宣傳的相差甚遠ππ♂。單從名字上理解不難看出♂┊,這是一個由二者合作開發主營小商品的商業項目∵♀。掛上包百集團的招牌∴△,意味着這個項目的商業價值將得到更大的市場認可♂∟◇。

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                                                      針對此事涉及的法律問題♂▽△,北京盈科(上海)律師事務所全球合伙人郭韌分析說:「一般來說♀,商品項目違規售後返租所簽訂的合同不會被認定為無效↑⌒。雖然開發商違規操作是事實△⊙,但為了保護購買者的權益♂﹡,購房合同和返租協議被認定為有效可能性大♂⌒♀。 」

                                                      郭韌稱:「法院判決后◇⊙,如果開發商以資金斷裂或者沒錢為由♂,拒絕執行⌒?,那麼購房人的權益就無法得到保障⊿♂,這也是一個比較常見的情況π∟。購房人只能申請將開發商相關的『董監高』列入黑名單┊。購房人作為債務人希望開發商破產進行清算不是不可以﹡,但破產清算有一整套的流程♂⊿,符合相應的條件才可以⊿﹡┊。目前進入破產清算並不容易∟□,即使進入破產清算也面臨著要走破產流程△♀〇,購房人想拿到錢更難☆∵∴。 對於違規售後返租的開發商⌒,除了要在法律上加強對其責任的認定♂,還應該在行政上對其認定並進行更強的處罰♂♂。 」

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                                                      進入商場內部?﹡▽,目光所及彷彿大市場一般□,地下一層的包百超市是商場人流的主要來源□﹡,但並不多┊◇┊。地上四層的商場1000餘間商鋪⊙〇∟,約三分之一有商戶在經營┊,其中有些是因為開發商未按時返租⊙▽,為維持生計才將經營權要了回來▽▽▽,雜亂的布置使一間間格子鋪顯得並不規整〇┊。

                                                      這位法人稱:「公司並沒有徹底完了?π,等貸款下來之後◇♂♂,經營將會有所轉機▽。」破解資金困局現在成為了萬順房地產必須邁過的一道門檻∵☆﹡。在一份落款為2019年7月2日的信訪會議回復中⊙,萬順房地產提出自己撤出商場π⊙☆,交由業主經營管理∴。針對尚未返還的租金⊙,萬順房地產希望在將旗下項目盤活之後再進行償還π▽,例如在萬順包百廣場二期手續完善後〇□,可以先辦理按揭貸款用於返還所欠租金□⊿,以及將於明年完工的奧林1號項目◇﹡?,其資金在償還銀行貸款后將用於返還所欠租金⌒∴☆。萬順房地產還要求200餘戶貸款購鋪的業主儘快辦理按揭貸款△〇,以解決資金難題∴〇⌒。

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                                                      擺在明處的問題已經有了初步的說法♂,但是令業主們隱隱堪憂的是?△,這種銷售模式涉嫌違規♂,甚至是欺詐和非法集資⌒?♂。按照萬順包百廣場取得的商品房預售許可證來看☆?,其用途商業、辦公的銷售面積為30772.72平方米☆┊⌒,發證時間卻是2014年11月18日⌒〇□。

                                                      開發商先是以本地老牌百貨公司運營為噱頭∵﹡,打出投資少、回報高的旗號將五證不全的商鋪公開出售π。商場開業后運營不景氣∴?,高回報難以兌現♂,開發商自己貼錢返租卻陷入資金鏈斷裂的窘迫局面⊿∵▽。

                                                      開發商曾表示將儘快要回政府拖欠款項⌒♀。業主們對於開發商的這些說辭並不認可﹡。有業主表示:「在我們拿到勝訴判決書後△,開發商以資金短缺為由推諉◇♀?,拖延支付□∵┊,大家手中的勝訴判決書猶如『白條』⊙,至今無法得到約定款項↑。」

                                                      「萬順已經投入了近一億元◇♂↑,包括自有的4000多萬元資金和外部的5000多萬元社會融資、民間借貸π☆。當地政府說可以退5000萬元左右∟⊙,現在已經陸續退回了4000多萬元◇▽。這是導致公司資金困難的關鍵原因π,這些錢退回之後☆∵♂,有一部分用於返租?,但主要用於公司經營了♀┊。」這位法人表示∵∟?,棚改政策改變之後☆,包頭市的一些政策也變了↑,比如經濟適用房項目減免相關稅費的優惠政策π,這也給企業經營增加了壓力↑。

                                                      在這個基礎上↑♀┊,萬順房地產還推出「年均10%經營補貼」的購鋪優惠活動♀△∵。具體來說就是與業主簽訂委託租賃協議書♀,每年以「經營補貼」加「鋪面租金」的形式為業主們提供收益∵↑。按照這種方式計算□,購買不同樓層不同面積商鋪的業主▽,每年將得到1萬~5萬元不等的收益⌒。

                                                      萬順房地產旗下項目同樣問題頻發⊙。2015年1月∴┊,萬順房地產開發建設的呼得木林新天地項目因未辦理商品房預售證、擅自向買受人收取預訂款被包頭市房產監察支隊處以警告♂?,並處以行政處罰?♂。2017年10月、2018年8月♂,萬順房地產旗下的萬順包百廣場二期和奧林1號項目因相同原因分別被再次處罰⌒∟☆。

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                                                      現在π∟,擺在眾多萬順包百廣場業主眼前的問題是◇◇▽,起訴開發商之後┊,開發商卻沒有能力支付↑☆,久拖無果之後┊,半生積蓄就這樣化為烏有⊙。

                                                      業主認為♀◇,運營不景氣與包百集團沒有參与經營有關☆,只不過在萬順房地產看來∴△,這完全是意料之外的事π⌒♂。

                                                      對於商業市場尚不發達的包頭來說☆,投資幾十萬元買一間幾十平方米的商鋪↑⌒☆,不僅收益高♀∵♂,還有本地名企入駐♀,升值潛力大♂,是足夠吸引眼球的事情□。

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                                                      這種合作最終成為萬順包百廣場售後包租糾紛的導火索∵,因為事態的發展遠遠的超出了預期﹡?。2012年開始♂,萬順包百廣場開始陸續對外出售∴♂。在中國房地產報記者獲取的多份當年留存下來的宣傳頁上〇⊿∴,印有「時尚綜合體引領城市方向」「買鋪就傍大品牌、包百集團強勢進駐」「絕版繁華位置、成熟商場模式」「開業必升值、搶到就是賺到」「包百商鋪全城公開」等廣告宣傳語↑,從中可以窺見當年的火爆☆﹡♂。

                                                      針對此事﹡,中國房地產報記者登門向包百集團表達了採訪意願⊙,負責接待的一位負責人先是質問這件事與包百集團有什麼關係▽□☆,然後稱需要和領導彙報∟┊,不過截至記者發稿仍然沒有獲得包百集團的回復π。

                                                      企查查顯示□﹡,萬順房地產註冊資本1000萬元人民幣∵⊙□,由法人王某珏持股33.4%∴☆↑,張某田和譚某平各持股33.3%〇。近幾年以來☆,萬順房地產被司法部門列入被執行人158次◇⊙,法人股權已經凍結┊♂△,且被限制了高消費〇。2018年10月▽♀?,張某田和譚某平還將股權質押給了包頭農村商業銀行股份有限公司﹡♀┊。

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                                                      (此文刊于中國房地產報11月11日10版 責任編輯  何可信 高拯坤)本文首發於微信公眾號:中國房地產報⌒。文章內容屬作者個人觀點□⊙∵,不代表和訊網立場♂π。投資者據此操作△∟,風險請自擔♀。

                                                      「售後包租」暗藏的違規風險﹡⊿∴,官方早有明確提示◇∵π。2001年和2010年住建部就前後兩次發佈通知♂π∟,明確稱未竣工的商品房和預售房▽♂﹡,不得採取售後包租的方式銷售┊π□。

                                                      「萬順房地產在其銷售廣告中說『商場全程由具有54年成功經營歷史的包百老牌商管團隊運營管理』↑▽⊿,這幾乎是所有業主選擇在這裏購鋪的原因﹡↑。」有購鋪業主將這個過程形容成萬順房地產精心製造的騙局┊。在當時┊π,包頭商鋪的售價在12000元~14000元/平方米之間♀☆,萬順房地產變相利用了人們對包百集團的信任▽⊿,並許以高額回報♀,誘使業主們以21000元~28000元/平方米的高價購買其鋪面⌒﹡,「時至今日♂,包頭再也沒有價格能與其比肩的商鋪」﹡⊿∴。

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                                                      2014年6月↑∵,萬順包百廣場正式開業⌒□〇。按照約定▽,此時萬順房地產需按期將租金支付給業主⌒♀∵,但多位受訪業主稱▽,在支付一年左右的租金之後∴⊿,萬順房地產就以資金困難為由?∵,拖延和拒絕繼續支付租金◇♂。隨着時間的推移他們還發現▽,包百集團並沒有真正參与商場的運營⊿。

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