5分排列3官网:「粵九城」的房企競逐:二三線城市潛力顯現-宜宾县新闻网

作者:5分排列3官网发布时间:2019年06月23日 14:17  【字号:      】

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【水星将上演东大距】

在嚴厲調控政策之下♀π,廣州和深圳的土地市場也表現較為平穩┊∵,尤其是土地稀缺的深圳□。根據克而瑞數據顯示┊,今年前五月深圳成交的土地數量僅為一宗⌒,成交建築面積為19.69萬平方米□,在大灣區各城市中排名靠後;而廣州今年以來市場表現尚可﹡▽,前五月成交了23幅地塊⌒⌒,成交建築面積達568.97萬平方米☆∵☆,成交金額為448.88億元♂▽↑,成交建築面積和成交金額均在大灣區位列第一∟,土地平均溢價率為9%⌒♂∵。

從房企布局情況來看∟π◇,目前粵港澳大灣區基本已被三類房企佔領〇∵。龍頭房企早布局﹡⌒,土儲豐厚在大灣區概念提出之前♂∵☆,珠三角區域就是全國化房企的布局首選之地⌒┊☆。對於萬科、恆大、碧桂園、保利發展等房企來說┊⊿,大灣區是其整體戰略發展的重要一環⊿▽。而大灣區所涵蓋的廣州、深圳、佛山等城市也恰好是眾多龍頭房企發源地▽⊿⊿,例如廣州的恆大、保利∟,深圳的萬科、招商蛇口﹡。這些粵系房企都是以大灣區為輻射核心﹡,逐漸開啟全國化進程的♂∟。由於這些老牌房企規模都較大⌒,因此在大灣區布局的土地儲備面積和貨值的絕對值均較大⊙。

需求外溢▽◇∴,佛山、東莞、惠州最受益受廣深高地價和高房價影響♂,兩地的需求外溢∴∟,開發商和投資者逐漸將目光投向了距離兩個一線城市較近的佛山、東莞和惠州三城?▽↑。

廣深房價高位降溫〇,投資需求開始退場廣州和深圳作為大灣區內兩個一線城市♀,房地產市場高位運行?。隨着2016年3月和2017年3月深圳、廣州先後先升級限購∟,廣、深兩市房地產市場開始降溫△▽。從市場走勢來看⌒♀,深圳、廣州成交量分別於2015年、2016年創出歷史新高后⊙,開始高位回落△﹡π。2018年深圳、廣州成交量同比分別微降0.4%和4.8%♂⊿。

中山也是受政策影響明顯的城市∵⊙。2017年∴┊,在限購、限貸、限價、限簽等調控政策層層加碼之下☆▽,中山房地產市場逐漸回歸理性⌒,全年成交量同比腰斬⊙↑。2018年全年中山的市場均「穩」字當頭〇⊿。隨着今年以來粵港澳大灣區規劃落地▽,中山市場才有所轉暖▽。但從前五月土地市場表現來看π∟﹡,中山土地成交數量少↑,成交樓板價也處於中間位置↑┊☆。長期來看⌒⌒┊,在粵澳港大灣區建設中◇◇,確立了中山「打造珠江西岸區域性綜合交通樞紐」的戰略定位﹡┊,中山的地理優勢將被激活?π〇,未來有望迎來深圳等地外溢客群♂☆┊。

中房智庫研究員 付珊珊 | 文今年2月18日∵,國務院印發《粵港澳大灣區發展規劃綱要》﹡,根據綱要┊⊿,廣東省九個城市(廣州、深圳、珠海、佛山、惠州、東莞、中山、江門、肇慶)以及香港、澳門兩個特別行政區納入發展規劃∴△,這標志著一個國際一流的灣區和世界級城市群正逐漸顯現∴π。受益於政策利好⊙┊∟,粵港澳大灣區交通、人口、產業、經濟將迎來快速發展期┊☆,隨着資源和人口的進一步彙集⊿△◇,房地產行業將迎來巨大的發展空間┊♂π,城市之間和房企之間的新一輪競逐已經展開┊▽♀。

江門和肇慶由於此前市場下行趨勢明顯?⊿,雖然有大灣區規劃加持⊿♀,但在短期內這種政策優勢難以顯現↑。從兩地前五月土地市場數據來看♂□,表現較為平穩∴。從長期看﹡,江門的內生力量優於肇慶⌒〇。

從房企布局來看↑□▽,三類房企已經完成或正在搶灘布局粵港澳大灣區⊙﹡∴。第一類是以碧桂園、恆大、保利等龍頭企業為代表的老牌粵系房企⊙△,其中碧桂園、恆大2018年在大灣區的總土地儲備面積和貨值分別位居第一位和第二位∴∟,而保利發展自2018年以來在大灣區土地市場已經斥資近1500億元拿地;第二類是以龍光地產、佳兆業、雅居樂等中小型房企為代表的本土深耕房企π♀◇,其中龍光地產2018年以來在大灣區拿地貨值達到755.41億元∵,僅次於保利發展;第三類是以融創、世茂房地產、新力、美的置業等為代表的外來房企┊♂,它們在全國化推動下π,頻頻在廣深佛等地落子♀﹡。

其中珠海是這四城中表現最亮眼的城市∟↑。2016年珠海重啟限購限貸□♂,2017年限購限貸政策升級〇⌒┊,在政策高壓下⌒∴↑,珠海房地產市場進入兩年調整期◇♂﹡。但2019年以來♂☆,政策面出現鬆動跡象﹡♀,落戶政策和購房政策均有所放寬◇↑,限貸限售也開始鬆動⊿♂⊿。受益於政策局部鬆綁﹡☆π,珠海房地產市場明顯升溫♀⌒,外省市投資客大量進場▽♂∴。根據中房智庫獲取數據顯示┊∵⊙,2019年前五月〇,珠海地價明顯飆升△?,平均樓板價已經突破萬元大關π⊿∴,在九城中僅次於深圳▽π⌒,土地溢價率45%π⊿。

自2018年以來◇,大灣區概念廣受追捧⊙↑△,已經有不少房企提前布局粵港澳☆△⊿。截至今年5月⌒☆,保利發展、龍光地產和碧桂園是其中最積極的房企▽。數據顯示△,從2018年至今年前五月⊿〇,保利發展在大灣區合計拿地金額1499.63億元♂〇,龍光地產緊隨其後⊙♂,拿地金額755.41億元▽↑,碧桂園則位居第三﹡?﹡,拿地金額684.42億元∴∴。

━━━━「粵九城」發展分化 二三線城市潛力顯現根據粵港澳大灣區中廣東九城的關注度情況♀♂△,中房智庫研究員將其分為三個梯隊π⊙,第一梯隊為廣州、深圳這兩個一線城市;第二梯隊為佛山、東莞、惠州組成的需求外溢型城市;第三梯隊即為珠海、中山、江門和肇慶?∴,隨着大灣區規劃落地♂♂,這四個城市的市場表現不一△,屬於潛力型城市☆☆,尤其以珠海最為典型♂☆。

作為少數不限購城市◇∴▽,政策寬鬆疊加價格優勢↑,惠州也成為開發商爭搶之地⊿⌒⊿。數據顯示π☆,惠州前五月土地出讓數量為39宗♂♂♀,是大灣區內土地成交數量最多的城市∟⊙↑。

從土地價格來看⊿♀,目前廣州、深圳的地價已經居於高位﹡▽,尤其深圳的平均樓板價已經達到11853.73元/平方米?△⊿,廣州的平均樓板價也已接近8000元/平方米♂⊙∵。在高地價和高房價的雙重壓力下〇,目前廣深樓市投資需求已經開始退場⊿☆。

高關注度也催生了市場的高熱度♂∵,從克而瑞數據也可以看出∵☆⊙,這三個城市中⊙π⌒,東莞和佛山目前地價也已經被炒至高位π♂,尤其東莞前五月的平均樓板價已經超過廣州達到8688.78元/平方米◇┊↑,而佛山的平均地價也已超過6000元/平方米☆,僅惠州平均地價較低♂,尚未突破3000元/平方米↑。

從城市房地產投資潛力看↑?♂,「粵九城」中廣州、深圳兩個一線城市作為房企全國化布局的重要區域?,投資價值持續看好?∟﹡,但房價已漲至高位♂♀▽,競爭激烈;佛山、東莞、惠州等城市在輻射效應下♂☆,近年來也成為投資熱點區域☆∵,樓市地市升溫明顯;相比之下▽,珠海、中山、江門和肇慶發展較緩∴?,窪地效應和未來投資價值逐步顯現∴♂∵。

本土房企重深耕﹡∵,優勢明顯除了上述大灣區起家的龍頭房企∴〇◇,還有一類房企規模中等⊿♀,紮根于本土深耕的房企△﹡∟,例如龍光地產、佳兆業、雅居樂等⊿⊙。由於具有地緣優勢△,這類房企在本土擁有大量土地儲備△。以龍光地產為例∟△,雖然這家房企在銷售規模上並未在第一梯隊◇◇↑,但其在大灣區的布局絕對排得上第一梯隊∴π?。2018年↑∵△,龍光地產在大灣區的土地儲備貨值高達2612億元⌒□⊙,相應的土儲建築面積為1757萬平方米♂π,均位於前十〇。特別是最近一年多來﹡♂,龍光地產在大灣區拿地力度持續加大↑☆。數據顯示∟,2018年至2019年五月⊿⌒⊿,龍光地產在大灣區的拿地金額達755.41億元∴,新增土地儲備建築面積為1077.34萬平方米□。

珠海市場顯著轉暖∵,中山、江門、肇慶待發力在粵九城中♀♂♀,上述提到的兩類城市在此前均或多或少受到關注☆,而珠海、中山、江門和肇慶卻是因為大灣區的規劃發展紅利市場才漸有起色♂。

外來房企後來居上以上兩類房企都屬於提前在大灣區布局的房企∟,第三類房企是屬於看中大灣區發展紅利▽?,後來進入灣區儘力趕超的外來房企π♂。這些房企中有已經做大規模的融創、龍湖、世茂、綠地等?♂,其中融創在大灣區的土地儲備也已突破1100萬平方米;也有一部分房企是正在開啟全國化道路﹡,而大灣區是其全國化戰略的重要棋局?,例如美的置業〇,其在大灣區的土地儲備面積和貨值均位於房企TOP30∟,且其2018年至今仍在加大大灣區的投資力度♂♂,耗資253.35億元〇♀┊,屬於較為積極布局大灣區的房企┊⊙⊿。

━━━━房企搶灘大灣區 保利、龍光拿地最積極「誰佔領了大灣區這個戰略高地⊿▽,誰就將握有未來的發展先機∴。」房企也是瞄準了這一機遇⌒□∟,爭相在大灣區布局土地儲備⌒□。

從克而瑞統計數據來看⊙∴,在大灣區土地儲備面積和貨值均在前十的有碧桂園、中國恆大、中海地產、保利發展、龍光地產、佳兆業↑,其中⌒☆π,碧桂園以5713億元貨值和5629萬平方米土地儲備建築面積位列第一〇﹡♂,中國恆大以3821億元貨值和2144萬平方米位列次席┊▽。

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