限競房土地市場火爆:房企拿地積極 項目去化成難題-北京新闻广播电台

                                                                    2019年06月25日 5:22 来源:北京新闻广播电台
                                                                    编辑:大发3D网址

                                                                    大发3D网址

                                                                    【开玩笑把邻居笑死】

                                                                    網簽率較低限競房土地出讓一派火熱♀□﹡,但已入市的限競房項目去化率不容樂觀♂□。以北京地區為例♀∵,據中原地產監測數據∵♂♂,截至目前?〇,北京限競房項目達到52個⊿,合計77期△↑,供應住宅套數達到35890套⊙。簽約方面ππ,北京地區限競房簽約合計13175套π,平均網簽價為48756元/平方米⊿☆。簽約面積合計137萬平方米↑∵♀,按照面積計算◇,網簽完成率僅為33%☆﹡。

                                                                    張大偉指出♀⊙,限競房市場分化嚴重▽,只有少數位置好的地區簽約活躍▽∟,大部分項目入市后出現較大的去化問題∟∟┊。2019年底◇⊙,北京入市限競房有望超過6萬套↑∵。從目前情況看∴∴∵,北京地區限競房普遍降價10%左右⊿,但去化速度依然較慢∴⌒∴。考慮到房企的拿地成本∟△,價格戰可能成為促進限競房銷售的途徑⊙。

                                                                    業內人士指出∵↑,從北京近期出讓的限競房地塊看☆,未來或面臨更大的去化壓力□⌒。以亦庄河西區最新成交土地為例♀,限制銷售均價為不超過54160元/平方米⊿□。這個價格相比周圍在售的項目高出近2000元/平方米左右〇↑。如果未來限競房去化程度依然較低♀,后入市的項目則需要從質量、理念、配套等一系列方面入手∴。

                                                                    諸葛找房數據研究中心分析師孫明英對此表示〇┊,在限價難以放鬆的情況下∵∴π,房企拿地需要做好經濟測算⊙⊿,理性拿地☆。特別是同時存在住宅、自持商業、租賃用地的情況下□,房企需要平衡好資金的長短期使用∟△♂,才可能實現盈利┊。

                                                                    房企拿地積極北京市規劃和自然資源委員會網站顯示♀△,北京近日再次出讓3宗住宅地塊⌒。一宗位於懷柔區△┊,兩宗位於亦庄經濟技術開發區↑♂□。3宗土地總建築面積約32.53萬平方米⊙□,起始掛牌價合計80.86億元?∵﹡,最終成交價合計98.76億元◇♂。3宗土地均採用「限房價、競地價」的方式◇♂⊿。

                                                                    孫明英指出⌒〇,對於位置較好⊙∵,後續市場供應有限的一線城市限競房用地▽☆∵,房企參与競拍的意願普遍較強☆。拿到限競房土地是第一步π,項目能否盈利考驗房企的成本控制能力及項目建設能力⊙↑∵。從目前情況看◇┊⊙,房企為了應對去化壓力〇,普遍推出綠色住宅理念△,加大對房屋品質的投入力度?。

                                                                    張大偉指出♂,截至目前△,亦庄地區已供應限競房地塊超過70萬平方米△♂,限競房數量佔比較大∵。除北京地區外□⊙♀,不少熱點城市頻現大額限競房土地出讓π。以深圳地區為例⊿,6月24日∟◇∵,位於寶安西鄉、龍華民治、光明觀光路、光明大道、坪山區老坑路的5宗土地以「單限雙競」的辦法掛牌出讓??♀,即:限成交地價、競成交地價、競只租不售的人才住房面積┊♂〇,商品住宅限售3年△。

                                                                    考驗盈利能力從目前情況看∴,限競房模式主要存在於房地產市場較熱的一、二線城市◇〇。這些地區房價前期上漲過快┊,導致政府出手控制新房價格☆◇〇,保持市場穩定的同時保證剛性需求π〇。其中⌒,北京、深圳等一線城市限競房土地出讓規模居前↑∟。土地出讓方式包括「單限雙競」、「雙限雙競」等不同類型∵□。其中☆♀,「限房價、競地價」的出讓方式最為常見▽〇□。在此背景下?∵π,近3年來房企若想在一線城市拿地◇,限競房土地幾乎成了必選題⊿⌒♀。

                                                                    孫明英表示⌒⌒▽,限競房去化速度較慢﹡□,既有位置偏遠的原因◇?☆,也有限競房大量供應、購房者選擇增多的原因⊿π∵。限競房銷售是否樂觀∴☆◇,不僅要看項目所處的地理位置、周邊配套的情況∟♂,還要看二手房市場的整體走勢♂∵⊙。就目前北京市場而言♀,限競房的市場佔有率已超過6成┊π∵,為北京市場的供應主力⊙〇。限競房的優勢在於新┊,小區建築品質、園林規劃較二手房存在一定的優勢〇♀。但限競房位置普遍偏遠〇♀♀,交通不便⊿∵⊙,學區與配套建設往往趕不上二手房?。

                                                                    上述兩地塊均為二類居住用國有建設用地⊿,可建普通商品住宅◇〇□,不配建保障性住房∟⌒♂。兩宗地塊銷售均價不超過54160元/平方米□∵,最高銷售單價不超過56868元/平方米△△〇,建築面積90平方米以下住房面積所佔比重均需達到70%以上◇。

                                                                    近期▽⊿∴,北京、深圳等多個熱點城市出讓大額限競房住宅用地♂□♂。其中☆,北京亦庄兩宗限競房土地出讓溢價率均在40%左右↑⊙↑。深圳推出近20年來最大數量的一次住宅土地供應﹡♂﹡,部分地塊出讓溢價率超過40%▽?▽。限競房土地出讓市場一派火熱▽〇☆。不過♂↑,已入市的限競房項目去化率不容樂觀□┊♂。其中◇▽﹡,北京地區限競房網簽率不足四成▽。業內人士指出♂∟,由於起始競拍價較低﹡⊿,使得上述土地成交溢價率較高⌒。同時﹡,房企在一線城市拿地積極性有所升溫☆。在限價難以放鬆的情況下?∵,房企拿地需要做好經濟測算♂☆,理性拿地⊙☆。同時♂π,品質方面加大綠色健康理念♂,形成差異化競爭⊙〇☆。

                                                                    業內人士指出☆♀☆,2016年底♂,北京市大量限競房土地集中入市□⊙。經歷2年時間⊙┊〇,開發商普遍已取得預售證◇♂◇。僅2018年⊿↑,北京地區就有39個限競房項目取得預售證﹡?↑。2016年以後♂,限競房土地出讓成為北京土地市場主流♀,因此限競房項目未來仍是主流產品?∵。

                                                                    位於亦庄河西區的兩宗土地熱度高♂△⊿,溢價率均在40%左右∴┊。其中?,X92R1地塊R2二類居住用地建築面積約8.03萬平方米☆,最終由北京雅信房地產開發有限公司以31.8億元競得┊☆,溢價率為41.33%♂〇,成交樓面地價為39625元/平方米⊙。X92R2地塊R2二類居住用地建築面積約7.85萬平方米♂♂,最終由港中旅房地產開發有限公司以30.6億元競得∟∵π,溢價率為39.09%☆∵,成交樓面地價為38956元/平方米?▽〇。

                                                                    中原地產首席分析師張大偉認為┊∵,亦庄兩宗土地起始樓麵價僅2.8萬元/平方米左右〇∟♀,與銷售限價差距較大∵◇♂,導致參与兩宗地塊競拍的房企合計超過30家□﹡。從成交情況看⊿,北京市場依然是房企熱點關注區域﹡〇┊。整體看⊿⊿,房企拿地積極性仍然較高◇?┊,且普遍看好北京未來房地產市場的發展▽⊙。

                                                                    據了解☆﹡⊿,此次土拍是深圳地區近20年來最大數量的一次住宅土地供應♂◇,土地出讓面積合計約17.03萬平方米∵,建築面積合計約69萬平方米♂,起始總價約為154.35億元﹡∵⊿。參与競拍的房企達到71家▽,繳納保證金數量超過1100億元△。最終♂π,廣州越璟(越秀)以最高限價59.08億元+配建8800平方米拿下了尖崗山地塊△□,溢價率為45.02%◇?┊。

                                                                    限競房土地市場火爆 項目去化成難題作者:董添近期♀♂,北京、深圳等多個熱點城市出讓大額限競房住宅用地┊。限競房土地出讓市場一派火熱┊。不過∟↑♂,已入市的限競房項目去化率不容樂觀?。其中△▽,北京地區限競房網簽率不足四成┊﹡⊙。業內人士指出┊♀,由於起始競拍價較低□,使得上述土地成交溢價率較高π。同時♂☆,房企在一線城市拿地積極性有所升溫∟⌒。在限價難以放鬆的情況下π,房企拿地需要做好經濟測算?,理性拿地☆↑∵。同時∟♂,品質方面加大綠色健康理念∟◇,形成差異化競爭⌒。

                                                                    中原地產指出⊿π,由於網簽數據相對滯后〇,實際銷售比例可能達到45%左右◇☆,積壓數量超過2萬套∴⊙∟。值得注意的是π,最近兩個月北京地區單月網簽數量均超過1500套∴∵,網簽數量高位運行□♂∴。但新入市的限競房數量同樣高企〇。據中原地產監測π,北京地區已經連續12個月出現限競房「供大於求」的局面☆□。

                                                                    推荐阅读:美印第安纳州枪击

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