土拍新規頻出 能否澆息市場熱情?-广德新闻网

                                                                    2019年06月30日 2:39 来源:广德新闻网
                                                                    编辑:大发奔驰宝马计划

                                                                    大发奔驰宝马计划

                                                                    【阿娇身材发福明显】

                                                                    此外﹡□?,限制拿地后入市標準的模式雖然可提高房企周轉成本▽,在一定程度上避免地價過快攀高⊙,但也會造成市場出現一段時間的優質商品住宅供應短缺♂。

                                                                    二線城市成主戰場然而△∴,蟄伏只是暫時的π△↑。隨着樓市「小陽春」的到來〇♂〇,經過短暫沉寂的一眾房企自然也不甘寂寞☆,再加上各個二三線城市人才爭奪戰進入白熱化階段?,土拍市場再次被點燃▽。

                                                                    廣東省住房政策研究中心研究員李宇嘉在接受《國際金融報》記者採訪時直言∵π,火爆的土拍場面﹡∟⊿,讓東莞2017年3月施行的、旨在控制「地價-房價」聯動上漲的調控模式(「限地價、競配建人才房」「限房價、競地價」)效果盡失△π。一方面〇▽⊙,開發商迅速將價格推至高限⊙□,給市場傳達的是「地價被低估」的失衡信號◇♀﹡,直接引發地價上漲及市場對本期房價和未來房價上漲的預期;另一方面↑┊,開發商如此搶地┊↑,競配建和競自持的約束力大減⊙□。

                                                                    業內普遍認為⊙△,東莞土拍新規的落地♀,很大程度上與土地市場持續火熱有關♀∴□。今年4月∴〇〇,中海地產經過62輪競價后以14.38億元力壓近30家房企成功奪得東莞萬江地塊∟,摺合樓麵價1.6萬元/平方米〇△△,溢價率高達75.8%⌒↑〇。隨後⌒,萬江地塊再起波瀾↑□,多家房企以封頂條件提前鎖定地塊♂∴〇。5月↑π〇,東莞地市進一步升溫┊┊,土拍競爭趨於白熱化∴⌒∵。

                                                                    財經評論員嚴躍進在接受《國際金融報》記者採訪時表示∟﹡⊙,從當前房企的心態來看∵?⊙,受近期土拍規則調整的影響◇⌒〇,拿地方面明顯已經趨於保守⊿⌒。不過對於部分城市來說♂⊿﹡,當前拿地的意向房企數量多、報價頻次多▽♂♂,都說明這些城市的土地市場是被看好的△♀,這可以督促房企為了拿地而不斷強化自身⊙┊,轉變經營思路┊♂。因此□♀﹡,雖然全國市場目前以降溫為基調⌒□┊,但不排除到今年第四季度會有所反彈┊┊。

                                                                    土拍規則「花式」調整為遏制地價持續上揚□▽,土拍規則的調整也隨之而來⊿∵。6月上旬∴△♂,處於「風口浪尖」上的東莞出台新規:在網上報價達到上限后⊿,不再接受最新報價◇,開通網上終次報價功能◇□↑,轉為競終次報價π,終次報價則以「最接近平均價者得」▽∵∵。

                                                                    地王陰影難消步入2019年△♀♂,在「房住不炒」的大背景下┊♂﹡,各地政府紛紛「因城施策」▽□◇,樓市漸穩∵↑∴。吃一塹π﹡⌒,長一智?。剛剛走出「地王陰影」的房企♀,即便面對種種誘惑〇⌒,也不得不慎之又慎☆♂。特別是中弘股份與銀億集團的覆滅↑,給不少中小型房企敲響了警鐘∟〇。一時之間☆∴,堅決「不拿地王」成為了大多數房企的共識□,「規模之爭」也似乎告一段落☆。

                                                                    易居研究院近日發佈的報告顯示∵⊙,4月﹡□♂,二線城市土地成交建築面積環比大幅增長70.8%⊿▽,同比增長35.4%;6個月移動平均成交價環比上漲14.1%〇♂,漲幅擴大明顯♂↑,同比上漲9.4%◇⊙﹡,結束了連續14個月的同比下跌趨勢⊙。

                                                                    一時之間☆,粵港澳大灣區9個城市☆,南京、蘇州、無錫、合肥等長三角城市群以及武漢、西安等中西部二線城市再次成為「兵家必爭之地」∟〇,過百輪競拍、上百家房企廝殺、溢價率觸頂等土拍盛況頻發∟∟⊙。

                                                                    土地市場的過熱也引來了監管層面的關注△♂?,2019年第二季度□⌒,調控政策明顯增多♂▽↑,被住建部預警的蘇州、合肥、東莞等熱點城市紛紛出台政策防止地價走高△。在調控政策的加碼之下◇┊,市場熱度現已有所冷卻♂⌒〇。

                                                                    「各類土拍新規在一定程度上可以減少對地價的盲目追高◇π,短期內有助於緩解地市高熱現象┊?♂,但並未對市場長期走向產生實質性作用△♀♂。」在克而瑞研究中心分析師看來⊙∵,被擋在門外的企業仍然希望入場π⊿,地價上漲訴求也不會因為土拍規則的調整而消弭⊿〇∟,與此同時〇,「競配建」等模式更是會進一步加劇商品住宅市場的供求矛盾?◇☆。

                                                                    克而瑞研究院數據顯示⌒π,4月份以來〇↑♂,土地市場迎來了一波成交小高峰⌒◇,在供應量回升的帶動下♀♂,300城經營性用地月度成交持續攀升△△♂。杭州土地市場4月漲幅明顯↑♂♀,單月成交379億元□﹡◇,1-4月累計成交總850億元☆⊿┊,高居榜首;西安土地市場趨於火熱┊π?,規劃建築面積成交1700萬平方米♀,位居首位π。

                                                                    自2017年下半年開始♀□,「調控」逐漸成為觸動地產業內神經的關鍵詞∴♂↑,2018年更是成為史上房地產調控最密集的一年▽﹡∵,樓市迎來了真正意義上的寒冬π↑。限價高壓之下?,房企也開始緊衣縮食∴,土地市場也因此遇冷◇☆,特別是曾經炙手可熱、超高溢價獲取的地王項目也變成了燙手山芋▽⊙,陷入兩難的尷尬境地♂π?。

                                                                    「除了東莞∴♀∴,今年上半年地市高熱的城市還有很多⌒π,多個二線城市土地成交溢價率均超20%∵⊙┊,其中表現最為突出的當屬合肥◇,前5月溢價率高達79%ππ┊。另外⌒⊙,南昌、南寧、哈爾濱、廈門、南京、蘇州、杭州等城市的土地市場熱度也較高∟◇♂。」克而瑞研究中心分析師馬千里分析表示△┊,不少城市住宅市場成交同步放量▽,這些熱點城市也對土拍規則進行了調整◇⊿◇。

                                                                    規模房企拿地更加積極♀。中原地產研究中心統計數據顯示┊?▽,僅4月∴?⌒,就有融創、碧桂園、新城、中海、華潤、綠城、榮盛、金地8家企業拿地金額超過100億元∵。單月拿地金額超50億元的房企多達18家π?,刷新了近一年多來土地市場的月度記錄♂。

                                                                    業內人士認為♂☆☆,歸根到底☆△,房地產市場維繫平穩、健康的根本原因還是在於合理的供求關係♂∴,土拍規則的調整畢竟只是治標不治本⊿。要維持地價的平穩┊↑π,關鍵還是要適度加大土地供應☆┊,使得土地市場供求關係處於平衡區間▽△?,才能真正實現「穩地價、穩房價、穩預期」的目標△﹡。

                                                                    治標難治本不少業內人士認為∴,只要中央「穩地價、穩房價、穩預期」的決心不變▽﹡﹡,地方政府土拍市場的降溫「秘訣」會愈發健全π□∵。這對於房企而言☆∟,除了資金實力外﹡,也考驗着其對成本的控制與綜合運營能力▽。

                                                                    同策研究院也認為♂,由於銀行信貸緊縮、成交量普遍下滑的持續影響∟△◇,眾多地王尚未開建便已「破發」〇,難以以盈利方式推盤入市??☆,高昂的地價和趨穩的房價將形成尖銳矛盾┊⊙⊙,讓絕大部分地王項目虧本⊙⌒。

                                                                    然而☆□,步入2019年△▽,隨着樓市漸趨穩定☆,土地市場也逐漸企穩回暖▽,部分地區甚至出現過熱跡象┊﹡,過百輪競拍、上百家房企廝殺、溢價率觸頂等土拍盛況頻發〇⌒☆。

                                                                    克而瑞研究中心認為?,這一輪土地市場行情從今年4月份開始啟動□∵,一方面是房企不想踏空此輪拿地「窗口期」⊙,另一方面也是為今年的業績增長夯實基礎⌒。典型的如中海、綠城等房企┊♂┊,4月拿地金額均較前三月平均值提升300%以上∟∴∟,單月拿地金額幾乎超過前三月的一半以上⊙。

                                                                    上海中原地產資深分析師盧文曦對《國際金融報》記者稱□↑,事實上從去年9月份開始⊙,一直延續到今年3月π↑﹡,流拍、底價成交┊⊙,甚至有地塊掛牌七八次仍無人問津的情況就已經屢見不鮮↑♂,尤其是在北京、廣州等一線城市或者部分強二線城市□☆。

                                                                    以被住房部點名的蘇州為例♂∵∵,4月30日⊿∵▽,蘇州對吳江開發區WJ-J-2019-014地塊出讓條件進行調整⊙△↑,將市場調整價、網上競價中止價、一次報價有效區間不同程度地下調♂,尤其是一次報價有效區間降幅高達18.77%♀↑↑,以遏制地市高熱現象▽◇。

                                                                    不過?↑,在多位業內人士看來∵,多地目前出台的各項調控政策在短期內或能有效控制地價上漲﹡▽↑,但長期來看或難治本〇♂。

                                                                    (國際金融報記者 張志峰)

                                                                    在中原地產首席分析師張大偉看來?π,房地產市場拿地看融資♂▽∟,融資難時土地流標多﹡♂,最近很多城市出現之前流標的土地又成交的現象⌒⊿,這表明融資難度緩解帶動市場活躍度提升∴♂。不過⊿〇π,房企的資金鏈分化依然嚴重▽,大部分企業依然處於降槓桿階段?▽,特別是2016年左右購入大量地王的企業∟↑▽,如龍湖、泰禾等┊∵,最近拿地較少〇♂〇。

                                                                    即便是近年實現「跨越式」發展┊↑,銷售規模從百億元一路飆升至1500億元的旭輝集團♂〇┊,也不得不放慢自身的腳步〇☆,不止一次地表明自己對「不拿地王」的態度♂∵。

                                                                    對土地拍賣規則的調整∟♂,以設置或調整土拍最高價最為常見∟。其他調整方式還包括對競拍資格的限制、達到價格上限后的競得人認定方式以及對拿地后入市標準的限制等┊。

                                                                    向來信奉「牛市蟄伏〇〇,熊市出英雄」的朗詩集團◇,其董事局主席兼總裁田明於今年3月的業績會上明確表示⊿♂,2019年將剝離非地產業務板塊∵,提高公司估值〇﹡,堅持價值投資♀,不拿地王♂┊⌒。

                                                                    對於多數房企的現狀♂⊙,田明用「惶恐不安☆∵♂,左衝右突」來形容π。他認為⊿〇,過去快速拿地開發出貨的高周轉模式快要走不下去了☆〇,大家已經在困局中┊。朗詩去年就做好了過冬的準備﹡↑⌒,儲備了很多現金┊┊∵,現在就等價值好的機會〇♀◇。

                                                                    「面對挑戰⌒〇,旭輝無懼⌒,越是面對巨大利益∴⌒┊,才越需要格外謹慎π♂〇。當其他企業哄搶高溢價地王項目時♂⊙,我們寧願選擇一些無人問津的地塊〇π,也絕不參与其中♂〇。」旭輝集團董事長林中在接受《國際金融報》記者採訪時表示⌒▽▽。

                                                                    不過□□⌒,在業內人士看來□,上述調整方式或也會造成一些問題◇⊿↑。例如?⊿,近期杭州將主城區涉宅用地溢價率上限由50%調至30%π□,但是由於溢價率封頂之後﹡,開發商還可以進入自持比例競爭階段↑⊙,這一溢價率指標的下調♂〇,或將進一步推高杭州交易宅地的自持比例⊿∵◇,導致銷售型住宅供給的減少┊,反而會進一步加大商品住宅市場的中長期供給壓力⌒△∵。

                                                                    推荐阅读:垃圾分类将入法

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