极速快乐8手机版:信託助陣加槓桿 「租金貸」風險洶湧-中国社会新闻网

作者:极速快乐8手机版发布时间:2019年06月22日 6:13  【字号:      】

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【许昕遭遇灵魂翻译】

信託助陣加槓桿 「租金貸」風險洶湧蔣牧雲、張榮旺隨着長租公寓的火爆及快速發展〇▽,其金融業務也浮出水面﹡,不少企業都以分期名義開展「租金貸」□▽,即租客向第三方金融機構或網貸平台申請信用貸款♂∟∴,機構一次性將等同於一年租金的資金放款給公寓服務商♀,而服務商並未將全部資金給到房東⌒,進而形成了資金占用ππ□。從表面上看◇∴,租客只是按月付租金┊⊙,但實際上卻是每月向貸款機構還貸┊⊙〇。

此前⊙,「租金貸」由於向租客隱瞞貸款性質而被集中曝光過▽,但時至今日⌒△,依然有不少租客對此並不知情⊙∵。《中國經營報》記者在調查中發現▽,近日剛募集了5億美元B輪融資的自如⌒♂,其近年就一直有租金貸的業務∟π□。根據其與租客的房屋租賃合同?☆,租客有三種方式支付租金、服務費等費用⊙﹡,分別為自如在線支付、自如白條、自如客專享分期π┊┊。其中分期的支付方式實際上是一種貸款⌒⊿∵,但自如在用戶使用分期前是否對其進行了詳細說明∟?對此《中國經營報》記者向自如發去採訪函↑⊙↑,截至發稿前尚未收到回復?。

月付租金變貸款☆?記者通過黑貓投訴平台了解到〇☆▽,自如租客對分期性質不了解的情況並非個案⊿。如王先生6月14日在黑貓投訴表示:「簽合同時被自如工作人員誤導使用自如分期▽↑▽,未明確自如分期的意義♂,並不知情當時已經借款全年的房租♂。」另一條6月15日發佈的投訴則顯示∵◇,自如管家並未告知租客分期就是貸款⊙,且貸款合同是次月交租時才在APP上彈出☆⊙∵,不簽就不能交租▽⌒。

而自如的租金貸是通過怎樣的形式進行的〇⊙?此前▽⌒☆,自如白條與京東金融合作推出自如白條┊π,但目前已經解除合作☆⊙⊿。目前﹡,自如與中國對外經濟貿易信託有限責任公司(以下簡稱「外貿信託」)發起設立信託計劃☆∴,以通道方作為受託人┊?,由受託人發放信託貸款的方式間接向租客發放住房分期貸款⊙⊿。

王詩強表示?☆,傳統的租賃模式△,租客晚交幾天房租♂,房東只能催着租客交房租∵↑∵,租客因為違約成本幾乎為零更容易出現欠繳的情況↑♂∟,運營管理成本更高□,而租金貸模式△⊙,一旦貸款逾期就會出現罰息▽〇,甚至可能影響徵信⊿,可以督促租客∴▽☆,降低運營管理成本□□◇。更重要的是π,長租公寓可以利用租客的信用快速從金融機構獲取大量資金﹡﹡⊙,一般是一年的租金□∴♂,進行業務擴張♂,搶佔市場〇,通過規模化運作提高企業整體利潤⊿?。

槓桿高 金融風險大事實上┊▽,長租公寓通過租金貸開展金融業務已經成為行業現象∟♂。而監管方面也對此有了警覺◇,如⌒,海南省住建廳等九個部門近期聯合印發了《關於支持和規範住房租賃市場發展的通知》(以下簡稱「通知」)⌒,多渠道支持住房租賃經營□▽﹡,同時規定住房租賃企業不得自行開辦「租金貸」等金融業務∵,金融機構開展「租金貸」業務時△⌒,應確保承租人作為金融消費者的知情權┊⌒。

長租公寓的金融化的考量可能是怎樣的△┊▽,又存在哪些風險┊⌒☆?麻袋研究院高級研究員王詩強向記者表示♂△,主要有兩方面考慮▽〇。一是快速回款┊,搶佔市場♂,二是降低運營成本?,其中前一方面考慮更多〇∵△。

關於存在的風險↑?,王詩強認為長租公寓金融化最大的金融風險在於長租公寓的運營﹡,一旦運營不善☆♀,導致企業破產♀﹡,租客就有可能流落街頭⌒,還得償還租金貸款∵♀⌒,甚至影響徵信〇┊。其建議┊⊿,控制長租公寓金融業務的總體規模☆┊☆,並類似於金融機構〇,設置槓桿限制┊⊙♂。

針對租金貸的風險♂◇,2018年8月深圳市互金協會也曾下發風險提示♂﹡,嚴禁互聯網金融平台與違法違規從事長租公寓業務的中介服務商開展類似「租金貸」業務合作π,不得以不實宣傳誤導金融消費者接受與其風險認知不相符合的服務⌒。其中指出↑♂▽,該業務模式以支持國家鼓勵發展長租公寓的名義♀,實際具有非法侵佔他人財物的特徵π∟,形成了資金池和期限錯配∵〇⌒,槓桿高、風險大π⌒。

根據報告□♂□,資產池中貸款筆數1.3萬筆∟,營收本金餘額2.9億元∵。其中單筆本金1萬~2萬元、2萬~3萬元的分別佔比34.53%、31.53%?♂┊。剩餘期限273~303天的佔比41.6%┊∴⌒,304~334天的佔比58.4%⊿。借款人年齡分佈上▽∟,18~28歲的達到了77.11%↑?。

同時還潛在較多的租賃合同糾紛□┊♂。一旦長租公寓服務商資金鏈斷裂或倒閉等⊿⊙﹡,租客將損失押金和預繳的租金⌒?,且房東未收到的租金損失將由房東本人或者租客承擔□。同時□〇┊,租客仍需繼續向貸款機構支付貸款本息△。租客已支付租金而房東卻收不到租金▽⊿,租客要求繼續租住而房東要求租客退房◇⊿,雙方對是否繼續履行租賃合同極易產生糾紛♀∵。

在通過信託通道間接發放貸款的同時△,自如還不斷通過ABS資產支持證券融資∴。目前已經成立了5項ABS⌒↑▽,規模共計13.6億元〇▽π。而這些募集的資金將流向哪裡┊,自如方面並未回應♀?。

不過在ABS項目的信息中﹡〇,也披露了分期貸款作為底層資產的數據∟▽。如2018年7月設立的「自如2號第3期租房分期信託受益權資產支持專項計劃」評級報告中就顯示♀♂,基礎資產為《外貿信託-薈潤6號系列集合資金信託計劃(二期)信託合同》的信託受益權♀⊿。

那麼分期服務在租客所簽署的合同中是如何描述的♀?記者獲得一份自如《房屋租賃合同》顯示π,租客有三種方式支付租金、服務費等費用♂,分別為自如在線支付、自如白條、自如客專享分期△⌒。若選擇分期支付♀♂,則租客需與出借人簽署貸款合同☆⊙。但當記者向該租客問起具體貸款合同時△﹡,其發現↑,雖然當時簽了該合同☆,但在自如的APP端只能找到租賃合同?△⌒,貸款合同不見蹤影♂。

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