五分快乐8手机版:中聯基金周芊:REITs管理人需構建一個穩固的三角結構-环首都新闻网

作者:五分快乐8手机版发布时间:2019年06月27日 13:00  【字号:      】

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最後還有一個專業管理人的培養和支持系統⌒☆。對REITs管理人來說⌒☆◇,以後我們要打造的管理人可能就要相對來說具備不同的行業、不同的產業和不同的資產∴,相對比較專業的複合型背景♂♂π,同時也要適應資本市場和金融市場的合規和專業運作┊,只有這個能力系統的完整搭建才能給整個的REITs市場做好一個重要的基理♂,在此我把它大概歸納成五個能力▽┊。

REITs管理人的能力系統我覺得可能要從幾個角度來看△,剛才其實各位領導和嘉賓都說到了⌒⌒∵,我可能說的更具體一些π。

我們剛才說了金融和資本的時候重點說了財務和賬戶規範性的能力◇☆☆,底層實體資產管理能力我們一般分為兩個方面┊◇☆,第一個方面是成本的管控能力π,第二個方面是價值的提升能力□⊿。我在這兒有一個案例♂,泓富產業信託改造了原來一棟老樓⊙?↑,左邊是這個樓翻新以前的照片﹡,翻新以後我覺得對於大堂的尺寸或者外牆的這一種翻新就不多說?,我想特別說的就是它增加了升降機以後人流大概增加了15%左右△∵,同時它有一個屋頂的花園♂π,原來屋頂有一個空的平台♂▽,其實屋頂空了就空了∴,但是泓富在上面做了一個環保的節能系統┊□∵,把整個大樓的能耗降低了非常大的一個比例┊。我們在越秀的廣州國際金融中心也能看到這樣的案例﹡△。從成本管控的角度來說〇∟∵,如果儘可能地節約中間漏掉的成本和費用?,就可以為投資人帶來更高的回報┊,越秀的廣州金融中心整個的節能設備和節能系統☆,包括裝置新的能源系統□⊙,把大樓的整個成本整整降低了10%、所以我覺得對於REITs來說☆∵,不僅要有金融和資本運作的能力∵↑□,還要有成本管控和價值提升的能力┊♂。

對萬豪而言◇,它用了REITs工具以後☆π↑,實現了輕重資產的分離↑△π,而且把不同的品牌全部往整個輕重結合的系統結構里整合♂﹡⌒,實現了一個非常好的發展路徑△∴。

第一個是它的資產管理的能力□﹡,第二個金融資本的管理能力π▽,第三個產業經驗和產業的管理能力♂◇。第四個是專業的互補和團隊系統穩定性的能力♂⊙♂。第五個是履職和盡責⌒。在2009年還是2010年的時候♂,睿富從香港退市很大程度上就是管理人一個惡意的造假〇♀⊙,造成了整個睿富從香港退市而且涉及到刑案△⊿⌒,所以整個管理人系統能力的搭建會成為未來REITs市場發展的重要基石↑♀。

第二個能力我覺得可能是它的資產管理能力♀⊿,其實剛才毛志榮先生說資產管理能力已經說得比較細⊙◇?,我們一般把資產管理能力分為幾個層面♀,第一個層面是涉及到金融層面的資產管理能力⌒♂,第二個是涉及到財務的現金及賬戶管理方面的管理能力?□∟。第三個涉及到實體管理能力就是大家常說的PM、AM或者BM這個層面的管理技術∴。

我們看萬豪的REITs⊿▽,萬豪大家知道全球有很多的酒店⊙∟,它的重資產的REITs裏面有93家酒店∟, 5萬多間房⌒∵。萬豪擁有一個輕重資產分離的商業模式↑┊□。萬豪把自己持有的重資產酒店全部撥出來成立了一個REITs♂〇⌒,然後把輕資產的資產運營管理能力釋放出來利用PE的邏輯實現IPO在資本市場上單獨顯現↑△∵,類似這樣的模式還有KKR在2013年、2014年的時候進行收購的養老度假村的標的♂∴。收購時〇┊,收購的標的不管是商業模式、再投資還是運營都碰到了一定瓶頸♂♂,KKR收購它以後做了一個結構上的調整∟,用REITs的邏輯去把它所有的養老院一類的重資產接了過來♂,再給它持續的投資進行設備裝修翻新以增加它的硬件服務能力♀π☆,同時把它整個的運營管理層面的服務軟件公司單獨IPO上市↑∵?,大概不到一年的時間裏面▽,KKR實現了5億到6億美金的收益⌒⊿◇,所以REITs本身也是一個重構商業架構和商業邏輯的重要的資本工具♀?。

從管理人的角度來講◇┊↑,其實剛才各位嘉賓都說到了∟☆,我覺得可能有兩個更重要的問題需要大家去關注◇。第一個是他履職能力﹡,即能不能履職和能不能主動履職┊□☆,和履職好壞的問題﹡◇﹡。第二個可能是他的企業文化和理念☆。目前♂⌒┊,國內的市場上有各種各樣的管理人∴⊙□,在這一些管理人裏面□,比如說像我們前面看到內蒙有一單資產證券化的產品∵,出現了問題違約等▽∴。現在我們倒回來複盤來看的時候⊿∟∟,就發現管理人在裏面是有失職☆☆∟,不是簡單的失誤◇♂□,而是在賬戶管理和資金的調用和挪用有重要的失職﹡△∵,從而造成這產品的風險⊿□。另外還有產品的違約♀☆,反過來看是因為新舊的不同管理團隊的交替之間的有一些交接的事項沒有規範而對產品有一定的影響♂π⌒。我記得巴菲特在一次股東年會上說他29歲碰到了35歲的芒格☆⌒,有人問他發展這麼好的經驗時候他就說到這麼一條▽∟♂,就是他們能夠一直一起共事到65歲而不分開△∟,所以一個穩定的核心團隊對管理人的履職考核是非常重要的⊿↑♂。

從資產管理能力來說?☆,我舉一個例子□∴﹡,有一個境內的REITs項目目前已經在交易所發行⊙△▽。它的一個REITs產品裏面涉及到的交易、託管、歸集一共有15個帳戶♂,它的帳戶每一個月都要出將近120筆的款項π◇◇,同時每一筆款項有8道流程?┊,也就是大概分了三段從資產服務機構的審批、然後到基金就是REITs管理人的審批☆?♂,再到託管行⊿,或者是監管行的審批?∵∟,最後才到付款◇⌒。其中⊿☆,每一筆款每一個帳戶都要有對應的合同、契約、對應到原有的產品計劃和產品說明書裏面商業的約定∟∟。所以每一筆審核都非常的細緻和嚴苛♂。大家可以想象到如果一個REITs旗下擁有多個資產包∟∵,那麼僅僅財務和管理層面的要求都會非常非常的細緻和嚴格⊙∵▽。

新浪財經訊 6月27日△∴,由北京大學光華管理學院主辦的中國REITs論壇2019年年會在京召開☆,年會主題是「中國REITs市場和全球REITs投資」▽。

第二個是要謹防管理人的通道化♂∴。如果我們不能夠把REITs向下真正的資產做到風險隔離〇┊∟,那就不能把項目的成本管控做到標準和規範☆♂〇,不能把賬戶做到合規透明↑♂,從而讓投資人和監管覺得這是一個可信任的產品〇⌒┊。目前這種通道化的現象其實可能會出現一些風險的問題◇┊。

第一個是它的金融及資本管理能力?。在REITs整個產品裏面它既有金融資產也有實體資產♀,所以在整個的REITs產品裏面好的管理人本身對金融的理解和資本市場的運作能力♀〇,直接關係到REITs的市值〇◇。以領展為例☆☆∵,2009年至今◇∵∟,利用資本市場的定增和回購等手段⊿,不斷優化資產組合⌒☆△,實現了價值的有效釋放□〇┊,為投資人提供了豐厚的收益◇△?,股價從2009年的10港幣/股增長到2019年6月19日的93.8港幣/股∴π⊿。

第一個就是準確的定義REITs的產品邊界?。現在在我們資產證券化領域產品相對比較多┊∴。但是對REITs管理人而言□□﹡,剛才肖主席和各位嘉賓都說到了REITs它是一個真正的權益性的產品∴↑,它是實實在在地管資產♂◇,所以它不是一個簡單的債∟,不是基於債的這一種信用的對機構的管理☆♀↑,所以如何定義清楚☆〇↑,尤其是定義清楚以實體資產為核心的REITs管理能力♂⊿∵,我覺得是要建一個非常強的能力系統π☆∴。

在管理人履職的角色裏面其實有非常非常多的內容?□□,包括:資本運作、稅籌、產品標準化、估值、評級、銷售、管理人的能力系統、PM、FM、AM、持續學習等一個系統化的工程♂⊿。

第一個是準確的定義REITs的產品邊界∵♂。REITs是一個真正的權益性產品⊿,是實實在在地管資產π,不是一個簡單的「債」⌒♂♀,所以如何定義清楚▽?,尤其是定義清楚以實體資產為核心的REITs管理能力□☆,是需要建立非常強的能力系統♂∴⊿。

大家知道在全球的REITs市場上♀▽,像美國目前200多支REITs裏面♂⌒◇,10%的管理人管了將近55%的資產?♂,香港的市場不太典型∟☆,因為香港本身的REITs市場比較小⌒♀,但是在澳大利亞的55支REITs裏面┊☆△,10%的人管理了60%的市值;在新加坡約50支REITs裏面♀,10%的管理人管理了三分之一的管理人☆□。所以管理人是REITs市場非常重要的角色﹡∴▽,我覺得怎麼樣建立好管理人的技術和能力系統是REITs市場上一個重要的課題π∵。

從REITs管理人的制度來看☆〇┊,管理人在全球的大概分成兩類∵,一個是內部管理一個是外部管理□,內部管理相對來說是非常重要的角色搭建的管理系統♂﹡▽。外部管理是第三方為主的專業管理系統的搭建∟□。在內部管理和外部管理不同的模式下⊙∴□,不同的地方都有不同的規定┊♀﹡,比如說香港的持牌制度▽,你首先要持有9號牌的基礎資格?,還有一些基於房地產不同的要求♂▽△,比如說新加坡的持牌的規定∵,除了董事長和CEO⌒☆,就是兩個以上過去五年的時間里要完成過3個完整的REITs項目才能去申請牌照∴△,所以對中國的REITs管理人而言我們今天碰到一個問題⌒,在不同的行業裏面怎麼樣讓產業資產、產業能力和我們的金融能力和合規規範性有機的結合起來?◇,我覺得中國的REITs管理人可能必須得構建一個穩固的三角形的結構┊⌒□。

第三個能力就是產業化的能力∴∟。剛才各位嘉賓都說到☆﹡,金融和實務資產▽♂,既不能把這個兩個主題當做兩張皮分開也不能以偏概全⊙,所以對REITs而言┊,REITs是市場上真正的產融結合的產品⊙∴,我們傳統的債券類、股票類產品⊿,對於金融和實體資產是有一定的邊界∴,但是做成REITs以後┊,REITs既要金融和資本層面的東西還需要管理底層實體大樓▽。管理人一方面需要提升資產價值;一方面需要進行金融和資本管理;另一方面還要進行成本的管控來儘可能的降低成本以提高投資人的收益率⌒﹡△。因此♀♂﹡,從這角度來說⊿◇△,它在某個產業的專業化的管理能力就顯得至關重要了⊙。

中聯基金合伙人周芊帶來了「專業REITs管理人系統建設」的主題演講∟〇┊。周芊表示⊿,中國的REITs管理人可能必須得構建一個穩固的三角形的結構┊﹡♀。

第二個是我們要謹防管理人的通道化⊿♂。在目前的市場上出現的幾個的案例裏面△,其實大概都有一些通道化的問題∵,因為如果我們不能夠把REITs向下真正的資產做到風險隔離▽,那就不能把這項目真正的成本管控做到標準和規範♀□,不能把它賬戶做到合規透明▽♂,從而讓投資人和監管覺得這是一個可信任的產品□,目前這種通道化的現象其實可能就會出現一些風險的問題〇。

我就跟大家報告這一些↑,謝謝大家﹡。

最後是專業管理人的培養和支持系統□⊙。未來我們要打造的管理人在具備複合型背景的同時?,也要適應資本市場和金融市場的合規和專業運作∴⊙。只有能力系統的完整搭建才能給整個的REITs市場做好基理⊙☆。五個能力是:資產管理能力;金融資本管理能力;產業經驗和產業管理能力;互補和團隊系統穩定能力;履職和盡責□。

「整個管理人系統能力的搭建會成為未來REITs市場發展的重要基石△〇。」周芊表示▽。以下為發言實錄:周芊:剛才各位領導和嘉賓都提到了REITs的管理人∟,我來給大家分享和報告一下我們對REITs管理人的一些理解和經驗♂◇┊。

現在目前美國最大的康養醫療REITs是HCP⌒,HCP在產業領域非常深入﹡,REITs裏面它的產業專業能力基本上分為三段△△⌒,第一段是整個的科研、基礎科研和前端的科研研發能力↑。第二段是它以醫院為核心的醫療保障的能力△∵⊿,第三個階段是服務於醫療後端的正常康養和保健的能力↑⊿。這三個能力的結合成就了它作為美國最大的醫療康養REITs的地位⌒☆。我跟着光華去波斯頓上課的時候我專門去了其中在哈佛和MIT中間的生物醫藥基地↑♂﹡。在那裡π,類似的基金有好幾個☆,我去參觀了其中的一個﹡∵,我看了它四期的項目以後我特別想跟大家分享一下感覺◇﹡,這基金在裏面整體布了31棟樓┊┊□,分為四期?┊♂。第一期業態是以寫字樓為主☆♂♂,包括:醫療公司、生物科技公司等〇↑□。寫字樓配備一個基礎的分子細胞實驗室∵┊﹡。那等我看到它四期的時候我就非常的震驚┊。它四期的時候已經一個大樓成了一個獨立的商業邏輯┊∵,大樓上面有哈佛、MIT分子領域﹡?∵,尤其是皮包和血管方面最有名的教授成立的科研公司♂▽⌒,同時以寫字樓和孵化器這一個形式存在的研發中心♀♂,60%多的面積都是實驗室☆。所以從一個REITs底層資產從第一期到第四期的發展過程我們可以發現REITs管理人需要深耕產業♀,深入挖掘產業▽◇,在產業裡頭理解不同機構的不同訴求⊙┊,理解它們的發展和業務需要不同的配套來給它提供不同的公共產品、前沿的設備和基礎服務♂π?,包括一些金融資本運作的基礎服務平台等這樣一個系統化的商業模型⊿△。所以◇,專業REITs管理人對所管理的基礎資產所處的產業應當具有深刻的理解♂◇〇,從而能夠根據產業周期選取適當的管理方式◇◇,實現資產收益和投資人收益的最大化♀⊙♂。

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